Comment avoir un apport immobilier ? 8 stratégies concrètes pour financer votre achat
L’apport personnel est souvent un passage obligé pour décrocher un crédit immobilier. Les banques demandent généralement un minimum de 10 % du prix du bien (et parfois jusqu’à 30%), pour couvrir les frais de notaire et garantir votre engagement. Mais lorsqu’on démarre dans la vie active, ou que l’on n’a pas pu épargner, il peut être difficile de réunir cette somme.
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Alors comment avoir un apport immobilier quand on part de zéro ? Quelles sont les alternatives à l’épargne classique ? Peut-on emprunter sans apport, ou bénéficier d’aides pour le constituer ? On vous dit tout dans cet article.
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Ouvrir un compteQuel est l’apport minimum demandé par les banques ?
En France, les banques exigent en général un apport de 10 % à 20 % du montant de l’opération.
Cela permet de couvrir 
Les frais de notaire : environ 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf
Les frais de garantie (hypothèque ou caution) : jusqu’à 2 % du montant emprunté
Les frais de dossier (liés à l'étude et au traitement de la demande) : entre 0,30% et 1,20% du montant du prêt
En incluant ces trois enveloppes, ça représente entre 10% et 15% du montant du prêt immobilier.
Exemple : pour un bien à 200 000 €, il faut prévoir entre 20 000 € et 40 000 € d’apport selon les établissements bancaires et votre profil.
Pourquoi l’apport immobilier est-il si important ?
L’apport immobilier joue plusieurs rôles essentiels
Il rassure la banque sur votre capacité à épargner et votre sérieux financier
Il réduit le montant emprunté (et donc les intérêts à payer !)
Il peut vous permettre de négocier un meilleur taux d’emprunt
Il augmente vos chances de faire passer votre dossier si vous avez un profil atypique (CDD, freelance, revenus irréguliers…).
Dans un contexte de taux fluctuants, un bon apport peut parfois faire toute la différence.
Comment constituer un apport immobilier : 8 solutions concrètes
1. Épargner régulièrement, même de petites sommes
C’est la solution la plus évidente, mais aussi la plus efficace à long terme. Un virement automatique mensuel pour épargner, même modeste, permet de constituer un capital sans y penser.
Chez helios, nous avons créé la fonctionnalité Coffre. L’idée ? Vous permettre de placer facilement et spécifiquement pour chaque projet de vie (ici par exemple la constitution de votre apport en vue d’un achat immobilier). Vous définissez un thème par coffre, un objectif d’épargne, et paramétrez des virements automatiques pour y parvenir. Pratique et indolore pour épargner !
Pour savoir quel montant épargner chaque mois, nous vous recommandons la règle du 50/30/20.
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Ouvrir mon assurance-vie2. Utiliser son épargne existante
Vous avez déjà de l’épargne disponible sur un compte courant, une assurance-vie ou un PEL ?
Elle peut tout à fait servir d’apport. Attention toutefois à ne pas vous retrouver sans aucune réserve après l’achat. Pensez à conserver ce que l’on appelle l’épargne de précaution (celle qui sera là en cas d’imprévu dans votre vie).
3. Solliciter un don familial
La donation d’argent par un proche (parents, grands-parents…) est une solution fréquente pour les jeunes acheteurs. En France, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans droits de donation. C’est aussi une façon d’anticiper la passation de l’héritage.
Autres exemples d’exonération
jusqu'à 31 865 € pour un petit-enfant
jusqu'à 5 310 € pour un arrière-petit-enfant
Bon à savoir Il est conseillé de faire une déclaration de don manuel auprès du fisc pour rester dans les clous et que l’État soit au courant de cette démarche.
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Ouvrir un compte4. Profiter du déblocage de la participation ou de l’intéressement
Vous êtes salarié dans une entreprise qui propose de la participation ou de l’intéressement ? Sachez que vous pouvez débloquer les sommes placées par anticipation dans le cadre de l’achat de votre résidence principale. Ça marche d’ailleurs souvent aussi pour des événements exceptionnels (mariage, décès, etc.).
Renseignez-vous auprès de votre employeur ou du gestionnaire de votre épargne salariale.
5. Revendre un bien ou un placement existant
Certains financent leur apport grâce à la revente d’autres biens (véhicule, actions, objets de valeur, etc.). En toute logique, cette solution nécessite une bonne anticipation pour disposer des fonds au moment de la signature chez le notaire.
6. Obtenir un prêt d’honneur ou un prêt familial
Le prêt familial : un proche peut vous prêter une somme sans intérêt. Ce prêt doit être formalisé par un écrit (reconnaissance de dette ou contrat) et déclaré à l’administration fiscale si le montant dépasse 5 000 €.
Le prêt d’honneur : il est accordé par certaines structures (ex : Action Logement, CAF, collectivités locales, Anah, etc.) sous conditions de revenus. Pensez à faire le tour de ces différents organismes afin de voir si vous pouvez en bénéficier. Si il ne représente en général, pas l'entièreté du prêt, il peut permettre le coût global de celui-ci.
7. Profiter des aides à l’achat immobilier
Certains dispositifs publics peuvent faire office d’apport ou le compléter
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources
Le prêt Action Logement : jusqu’à 40 000 € pour les salariés du privé
Les aides des collectivités locales : subventions ou prêts bonifiés pour l’achat dans certaines zones
8. Investir temporairement en bourse ou dans des produits plus dynamiques
Vous avez quelques années devant vous et êtes à l’aise avec l’idée de déployer une stratégie d’investissement plus offensive (ETF, assurance-vie en unités de compte, etc.) ? N’hésitez pas. Cela peut être un bon moyen de vous constituer un premier apport.
En revanche, n’oubliez pas que cette démarche comporte des risques. Ne placez que l’épargne dont vous n’aurez pas besoin à court terme.
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Ouvrir mon assurance-viePeut-on acheter un bien immobilier sans apport ?
Oui, mais ce sera plus difficile.
On parle alors de financement à 110 %, car la banque finance
Le bien immobilier
Les frais de notaire
Les frais annexes
Pour obtenir ce type de prêt, vous devez avoir un profil très solide
CDI avec ancienneté
Revenus élevés
Taux d’endettement faible
Bonne gestion de vos comptes
Aucune dette ou incident bancaire
Les banques sont plus réticentes dans ce cas, car le risque de défaut est plus élevé. Vous pouvez augmenter vos chances via un courtier en crédit immobilier, qui saura orienter votre dossier vers les bons interlocuteurs.
Cinq conseils pour optimiser votre dossier de prêt immobilier
Même si vous avez un apport limité, vous pouvez rassurer la banque en présentant un dossier solide
Justifiez une épargne régulière (même faible)
Évitez les découverts ou dépenses superflues dans les 3 à 6 mois précédant la demande
Réduisez vos crédits en cours, notamment à la consommation
Présentez un projet clair et réaliste, avec un compromis de vente si possible
Passez par un courtier : il saura mettre en valeur votre dossier et négocier un meilleur taux
La clé pour constituer un apport : l’anticipation
Constituer un apport immobilier demande de l’anticipation, de la rigueur et parfois un peu de créativité. Heureusement, de nombreuses solutions existent pour créer ou renforcer son apport : épargne personnelle, dons familiaux, aides publiques, prêts d’honneur…
Et si vous n’avez pas encore l’apport suffisant aujourd’hui, rien ne vous empêche de commencer à préparer votre projet dès maintenant. La meilleure stratégie est celle qui s’adapte à votre profil, vos ressources et votre horizon d’achat.
Pour aller + loin :
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